买房蒙受“一房二卖” 卖房者收钱后“消逝”

　　患上悉市中级国夷易近法院终审讯决服从后，一房二卖压在何蓝、买房蒙受卖房刘欣夫妇心上的钱后石头终于落地。事实，一房二卖夫妇俩简直耗尽所有积贮置办的买房蒙受卖房屋子，终于铁板上钉钉，钱后属于自己名下。一房二卖而败诉的买房蒙受卖房晋浩，只能另行起诉那名“一房二卖”的钱后人，让他退还购房款，一房二卖抵偿损失……

　　自己卖掉了衡宇 又拜托他人代卖

　　2014年初，买房蒙受卖房家住市区的钱后徐冉，以按揭贷款方式在雨城区姚桥新区某楼盘置办了一套商品房，一房二卖双方签定《商品房生意条约（预售）》条约，买房蒙受卖房所买衡宇面积为129平方米，钱后衡宇价款70余万元。条约签定后，徐冉在市房地产规画局规画了预购商品房预告挂号。

　　2016年6月20日，徐冉将此套衡宇转让给晋浩，双方还签定了《衡宇生意协议》，协议约定：在支出彻底副衡宇转让款后，徐冉无条件地辅助晋浩规画银行按揭贷款、归还及衡宇产权过户挂号等手续，并将衡宇过户挂号于晋浩名下。协议签定后，晋浩按协议约定，累计向徐冉支出了约定的42万元房款。

　　可是，让晋浩始料不迭的是，徐冉将衡宇转给自己的同时，又在黝黑操作，将衡宇转让于他人。　　

　　2016年6月27日，徐冉拜托乔适为其规画上述衡宇破除了衡宇典质贷款以及发售事件等，并在公证处规画了公证手续。同年11月22日，乔适作为徐冉的署理人，到银行规画了按揭贷款的延迟还贷手续，并结清了徐冉在该银行的按揭贷款。

　　同年12月26日，乔适代徐冉将这套衡宇发售给了何蓝、刘欣夫妇，双方签定了《商品房更名转让协议》，协议约定这套衡宇的总金额为95万元。

　　2017年1月20日，徐冉以使命变更为由向衡宇所属的房地产公司提出恳求，将这套商品房退还给房地产公司，并恳求挂号条约存案信息。同日，房地产公司拥护了徐冉的恳求，并与何蓝、刘欣夫妇签定《商品房生意条约（预售）》等，条约载明购房总价款95万元。

　　购房条约签定后，何蓝、刘欣很快就支出了所有约定的房款，并在市房地产规画局规画了挂号。尔后，两人入住衡宇，缴纳了水费、做作气费等用度。

　　两购房者争归属 法院是这么判的

　　2016年尾的一天，晋浩患上悉自己在徐冉手上置办的衡宇被卖给了他人，便一纸诉状将徐冉告上了雨城区国夷易近法院，恳求法院判令徐冉实施双方签定的《衡宇生意协议》，将衡宇交付给自己，并帮手自己规画过户挂号手续，将衡宇挂号到晋浩名下。但在诉讼历程中，已经无奈分割上徐冉了。

　　作为已经付清房款并已经入住的何蓝、刘欣未能脱离关连，他俩作为第三人退出了此案的诉讼，这对于夫妇也恳求法院将已经全款付清的衡宇判归自己所有。

　　雨城区国夷易近法院审理后以为，徐冉作为买受人接管按揭购房方式买下商品房，在未规画衡宇所有权证时，就将该商品房先后分说与晋浩签定《衡宇生意协议》，与何蓝、刘欣夫妇签定《商品房更名转让协议》。但《衡宇生意协议》《商品房更名转让协议》所约定的内容不违立功律、行政纪律的防止性纪律，正当实用，应作为本案瓜葛处置的凭证。

　　既然双方都具备的购房质料均正当实用，那末，衡宇所有权理当归谁呢？

雨城区国夷易近法院主审此案的法官说，凭证《最高国夷易近法院第八次全苍闹事商事审讯使命团聚纪要》就一房数卖的条约实施下场指出，假如数份条约均实用且买受人均请务实施条约的，艰深应凭证已经规画衡宇所有权变更挂号、正当占有衡宇以及条约实施情景、生意条约建树先后等挨次判断权柄呵护顺位。

　　尽管，徐冉与晋浩签定的《衡宇生意协议》在先，但徐冉在《商品房更名转让协议》的实施中，已经将衡宇交付给了何、刘夫妇，而何、刘夫妇作为盛意相对于人，已经实施了条约使命，足额支出了购房款，并实际占有并运用该衡宇栖身至今。

　　在条约的实施中，徐冉清晰自己已经不能实施与晋浩所签定的《衡宇生意协议》，其行动组成守约，依法应担当守约责任，晋浩可能向发售人提出退其房款，抵偿损失的主张。

　　去年底，雨城区国夷易近法院作出一审讯决：案涉商品房归何蓝、刘欣所有；接管晋浩的诉讼恳求。

　　雨城区国夷易近法院一审讯决服从进去后，晋浩不屈，上诉至市中级国夷易近法院，该中级国夷易近法审理后以为，一审法院审理事实清晰，运勤勉令适量，6月尾，市中级国夷易近法院作出终审讯决：接管晋浩上诉恳求，坚持原判。

　　法官支招 二手房生意若何维权

　　若何提防二手房生意中的一房二卖概况一房数卖呢？

　　分心向置办二手房时，理当周全清晰衡宇权属现状，即应在生意前到不动产挂号中间查问所购衡宇的真实现状：看衡宇权属是否着实、残缺以及坚贞；有无共有人，若有共有人，要取患上其余共有人的书面拥护；有无被法律机关查封情景，若有则理当谨严抉择；有无典质情景，若有典质，则理当取患上发售人已经见告典质权人的书面证据，概况取患上典质权人等他项权柄人拥护转让的证实；是否适宜“房改”条件而应承生意的衡宇等等。 

　　购房者与卖房人签定购房条约后，首先应尽快实现过户手续，由于法院在讯断此类案件时，适用的原则为：已经规画衡宇所有权转移挂号的优先；均未规画衡宇所有权转移挂号，已经实际正当占有衡宇的次之；均未规画衡宇所有权转移挂号，又未正当占有衡宇，应综合思考各买受人实际付款数额的多少多及先后、是否规画了网签、条约建树的先后等因素，公平公平的予以判断。

　　此外，双方经由网签判断生意后，若不能实时规画过户，也应实时规画网签更名挂号。由于网签代表该衡宇在互联网零星上已经留下生意记实，一查即可知道衡宇的着假相形。网签后，假如卖方想反悔，不论是减价仍是毁约卖给第三方，假如想要顺遂实现衡宇生意都需要挂号网签记实后，能耐妨碍接下来的相关事件。而网签的挂号则需要生意双方同时退出，同时恳求才可实现。否则，新的衡宇生意便无奈顺遂实现，更无奈过户以及取患上不动产证。

　　同时，衡宇生意条约一经签定，便具备法律效力。任何一方都要功能条约约定，不患上无故守约。假如卖方想要毁约概况是泛起一房二卖的情景，买方有权凭证条约向法院提出诉讼，要求卖方不断实施条约概况是抵偿买方的损失。

　　李垚 雅安日报/北纬网记者 彭加权（文中人物皆为假名）